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by | 17 Oct, 2018 | Avevo una casetta |

Comprare casa in Nuova Zelanda è un processo relativamente semplice e veloce. Diversamente da ciò che accade in Italia, non bisogna vendere un rene al mercato nero per pagare il notaio (perché qui il notaio non ce l’hanno!) e il mercato immobiliare è molto veloce (addio 6 mesi per vendere la vecchia casa, 3 mesi per il rogito, compromesso, giuramento, inchino, lettera e testamento).

Date le premesse sembrerebbero esserci indubbi vantaggi. Certamente meno sono le spese a fondo perduto, come ad esempio il notaio o la percentuale all’agenzia, che qui è a carico di chi vende. Se invece sei il compratore, è meglio che ti affidi ad un avvocato che, per circa 1000/1500 dollari, si assicura che la proprietà sia in regola presso il City Council. In regola significa: non ci sono costruzioni abusive, i confini della proprietà’ corrispondono a quelli sul progetto, i materiali di costruzione sono regolari, non ci sono ipoteche e/o rischi geologici eclatanti.
Ma, ovviamente, ci sono anche degli svantaggi e il principale è che non hai materialmente il tempo di girare, cercare, guardare, parlarne e confrontarti troppo a lungo. Devi già partire alla ricerca avendo in tasca un pre-accordo con una banca per un mutuo fino ad un massimo di totmila dollari. Dopodiché, con quella cifra in mente, inizi a cercare casa e se ne trovi una di tuo gradimento, ti conviene decidere in fretta, perché il giorno dopo potrebbe già essere stata venduta! Home… Kiwiland Altri argomenti in
​Come fare per…in Kiwilandia:

Andiamo per gradi. Innanzitutto devi capire qual è il tuo budget. Considera che, se hai il 20% di anticipo, solitamente le banche concedono facilmente un mutuo e per qualche mezzo punto di interesse aggiuntivo, riesci a scucire anche qualcosina in più, sempre che il reddito familiare della coppia sia alto (quanto all’incirca?) ed il posto fisso.
Si può arrivare addirittura al 95% del valore della casa. Certo ogni unità percentuale in più corrisponde a mezzo punto di interesse aggiuntivo da pagare… Questo nonostante la Federal Bank due anni fa avesse annunciato la regola del 20% di anticipo obbligatorio (per frenare la speculazione immobiliare ad Auckland…che neanche se n’è accorta…).
In sostanza a seconda della banca e dei fondi disponibili in quell’esatto momento, il consiglio di amministrazione può decidere di concedere più mutuo, oltre l’80%, applicando un interesse aggiuntivo molto vantaggioso. Per loro, ovviamente.

Per ottenere l’offerta migliore devi andare un po’ in giro per banche e, in caso, mostrare al bancario l’offerta ottenuta in precedenza che è anche l’offerta da battere. Se le condizioni ti soddisfano, allora ci si siede per un colloquio più serio: il bancario a quel punto vi presenta vari tipi di mutuo tra cui scegliere e solitamente ci aggiunge anche “piccoli incentivi” tipo un tablet, un cashback di qualche migliaio di dollari, un tot di flybuys points… Insomma, qualche lecca lecca, due perline e una caramella in cambio di un gazillione di dollari di interesse (Ciao ‘indiano’, vuoi questa coperta? Si’? Ok in cambio prenderei il Canada).
Dopo la contrattazione, la banca ti stamperà un documento che riporta la somma che si impegna a prestarti. Non è quella definitiva: potrebbe essere meno, mai di più. Insomma, quella scritta lì è semplicemente una cifra indicativa.

A questo punto viene la parte dello shopping, l’unica divertente. Le case si trovano tramite agenzia, a carico di chi vende, sui siti www.realestate.co.nz, oppure www.open2view.co.nz o anche su www.trademe.co.nz. Devo dire che le agenzie qui in Nuova Zelanda sono molto simili a quelle italiane: ti venderebbero la nonna se solo volessi comprare una casa da loro, ma allo stesso tempo sanno essere tanto kiwi da non ricordarsi di chiamarti per confermare un’offerta o ridiscutere un prezzo. Dunque, se decidi per l’agenzia, stalle sul collo.
Una cosa molto in voga è la open home, la casa tirata a lucido e ben presentata (qualche volta con mobili in affitto sistemati da un interior designer) ​viene aperta a chiunque voglia vederla. Se la vendita è fatta tramite agenzia i proprietari spesso se ne vanno a spasso per 2 ore, mentre i curiosi invadono la loro privacy… perché molti vanno alle open homes per puro passatempo. Eppure, non è affatto raro che la casa venga venduta ad appena mezzora dall’inizio della prima open home!
La compravendita può avvenire in diversi modi: prezzo fisso (faaaacile, da sogno), auction (sfibramento di nervi e tensionepazzesca), tender (busta chiusa, la casa va al miglior offerente), negotiation (vi mettete d’accordo con l’agente o con il proprietario su un’offerta che faccia tutti contenti).
A volte si tratta di una deadline sales, cioè se entro una certa data non si vende per il prezzo desiderato, magari i proprietari prenderanno in considerazione altre offerte più basse. Però, nel caso in cui si tratti della casa dei vostri sogni, aspettare la scadenza di una deadline non è una bella idea: se va via… be’, è andata, saluti!

Se passando davanti ad una casa, ti innamori – colpo di fulmine! Lei è la casa per te! – ma ancora non sei andato in banca a fare quel bel foglietto di cui sopra, puoi sempre firmare un conditional agreement con cui ti impegni ad acquistare la casa SE – e solo se – la banca ti presterà i soldi oppure SE – e solo se – riuscirai a vendere quella che possiedi al momento entro una determinata scadenza. Scaduta la scadenza, il contratto decade.
Se invece hai già tutto ciò’ che occorre – che so, il 20% e/o il pre-agreement con la banca o addirittura la cifra intera – si può’ fare una unconditional offer che invece ti impone di comprare la casa nei tempi stabiliti, pena una multona galattica. La unconditional offer è necessaria per vincere una casa all’asta. Sarebbe stato bello fare i troll alle aste, ma purtroppo non si può.

Ma cosa vuole sapere una banca per confermarvi il mutuo?
La banca, ovviamente, vuole fare un investimento perché per i prossimi decenni la casa che tu ti gongolerai chiamandola “tua” in realtà è loro, degli shareholders. Per questo motivo, innanzitutto, alla banca servirebbe (“ebbe” perché sembra che non sia stato richiesto sempre a tutti) il report di evaluation: per la modica di 500/800 dollari (ma ho avuto i preventivi più fantasiosi), un tizio viene a vedere la casa che vuoi comprare e la valuta, giudicando se la banca sta per prestarvi una somma ragionevole, fa un paragone con le case del vicinato, a quanto sono state vendute, quanto sono grandi ecc, e poi consegna il report ad entrambe le parti (la banca e il compratore). Se la banca è soddisfatta allora bene per la concessione del mutuo.
Un’altra condizione importante, più per chi compra che per la banca e il LIM report, un fascicolo che si ottiene al City Coucil per circa 300 dollari (a Dunedin e Wellington…sorrido al pensiero di quanto possa costare ad Auckland, ma magari mi sbaglio eh!) e contiene tutte le informazioni sul tipo di terreno su cui è costruita la casa, se ci sono rischi geologici, se ci sono corsi d’acqua stagionali (d’estate hai il garage, di inverno un bello stagno con ranocchie e ninfee), i piani di sviluppo per i terreni confinanti (chi non vorrebbe una bella segheria davanti al terrazzo vista mare…). Ci sarebbe anche l’opzione di un Building Report (800/1000$), che consiglio caldamente nel caso in cui ci fossero dei lavori di ristrutturazione da fare… e se non conoscete bene la casa. I più fortunati comprano la casa in cui sono stati in affitto (ne conoscono i problemi e i punti deboli), i meno fortunati ne acquistano una all’asta non sapendo se prima è stata un laboratorio di P, se ci sono le termiti, se il sottotetto è completamente marcio. La media è tutto quello che passa in mezzo. Ultimamente ci sono state diverse lamentele da parte dei compratori che, in posti come Auckland e forse anche Christchurch (sempre sull’orlo di una crisi di nervi e di un’esplosione di bolla immobiliare) dove l’auction è lo standard, non fanno in tempo a raccogliere informazioni su una determinata casa – o, ancora peggio, pagano migliaia di dollari per averle – e poi l’asta va talmente su che non si riesce neanche a fare un’offerta. È buona norma, quindi, che l’agenzia faccia i compitini e presenti ai potenziali compratori almeno il LIM report e il Building Report (sarebbe molto bello se fosse anche a gratis… qui a Dunedin lo fanno).
Quando il mutuo è concesso si cerca l’avvocato, che controlla tutti i documenti e fa da tramite per il versamento del denaro, in modo che quello arrivi alla persona giusta e nel giorno stabilito per il passaggio di proprietà. Inoltre, ricontrolla tutti i documenti e ti rispiega le condizioni del mutuo e i particolari del contratto. Spesso le banche si offrono di rimborsare le spese per la valutazione e per l’avvocato, se non si offrono spontaneamente inseritegli un bel dito nell’occhio e toglietelo quando ve lo hanno offerto.

Cosa guardare quando si va a fare shopping di case:
1) La zona: la brava famiglia borghese controlla il decile della scuola di zona, se questo è alto (7/10 – 10/10) significa che chi vive nella zona corrispondente a quella scuola è mediamente benestante. In alcune città si possono mandare i propri figli fuori zona, per cui se siete degli speculatori con l’occhio per gli affari potreste sempre comprare casa in una zona che verrà presto riqualificata e mandare i bimbi a scuola in un’altra zona, finché il vicinato non sarà più consono ai vostri gusti. Viva l’integrazione.
2) I progetti per il quartiere: costruiranno una fonderia nell’isolato accanto? Ne dubito, ma se fosse?
3) Perché la casa è in vendita? I figli sono andati all’università e non servono più 4 camere da letto? I proprietari vanno in pensione e non possono permettersi le tasse e la manutenzione? Il vicino è un maniaco spaccapalle? La casa è in zona geologicamente instabile e i proprietari vogliono liberarsene prima che si trovino in spiaggia con garage e tutto?
4) La casa è posizionata bene rispetto al sole? E per “posizionata bene” intendo esposta a nord, non a sud come in italia. Quali sono le vostre priorità: la vista o il sole? Lavorate tutti i giorni fino alle 5.30 del pomeriggio? È cosi importante quella mezzora in più di sole che prendono le case di fronte? 
5) Quali lavori occorre fare alla casa perché sia abitabile (da una famiglia italiana… eh perché gli standard sono molto diversi)? Le finestre sono vecchie e con un vetro singolo? Sostituire una vecchia porta finestra con una nuova porta finestra con doppi vetri costa anche 4 mila dollari- Moltiplicato 20 finestre…Insomma fatevi due conti. La casa è isolata in maniera adeguata? Controllate sotto il pavimento se la struttura è su palafitta, sopra il soffitto in caso di contro-soffittatura, all’interno delle pareti esterne e, in alcuni casi, all’interno delle pareti interne (tra camera e camera). Tenete presente che per mettere la lana isolante nelle pareti occorre chiedere dei permessi… e costano! 
6) Le tasse annuali sulla casa: ve le potete permettere? Ogni 4 mesi si pagano delle rate che comprendono sistema fognario, raccolta immondizia, libreria civica e vari servizi cittadini. Inoltre, una volta all’anno c’è la tassa regionale da pagare. Il vostro City Council dovrebbe riportare la tassa sul suo sito in corrispondenza dell’indirizzo dell’abitazione. Le tasse passate sono state pagate? Se subentrate a qualcuno fate in modo che la spesa venga ripartita in modo equo, che non dobbiate pagare per 3 mesi quando invece siete in quella casa da 15 giorni ad esempio.
7) Qual è il sistema di rifornimento dell’acqua e di scarico acque grigie? Siete collegati all’acquedotto e al sistema fognario? La cosiddetta septic tank ha dei costi di manutenzione e lo scarico delle acque grigie (o nere) ha bisogno di accorgimenti per mantenere il giusto equilibrio batteriologico. Siete pronti a non poter usare detersivi chimici per pulire il cesso (ché altrimenti il pozzo nero esplode)?
8) Qual è il sistema di riscaldamento della casa? Heat pump? Chiedete le bollette energetiche del precedente proprietario per fare un budget. Stufa a legna? Di notte e di mattina se farà freddo, occorrerà compensare con altro (aggiungere una heat pump, usare dei pannelli o dei termosifoni elettrici). Il modo in cui è riscaldata la casa – in combinazione con la sua posizione – è fondamentale per mantenere un ambiente sano e non troppo umido. Ricordarsi sempre che il legno di cui sono fatte le case, le tende (perché non ci sono le serrande ma dei tendoni spessi), la moquette… assorbono umidità e possono sviluppare muffe nocive. Controllate negli angoli del soffitto del bagno e dietro ai tendoni delle camere, se trovate troppa muffa, non giustificata magari da un po’ di trascuratezza dei precedenti proprietari, allora bisogna indagare il perché.
9) Quante volte è stata venduta o affittata la casa negli ultimi anni? È passata di mano in mano dalle 3 alle 6 volte in un anno? Si tratta di speculazione o c’è qualche magagna grossa? La casa è stata in affitto per brevi periodi consecutivi? Chiedete informazioni sugli affittuari… In molte zone, non necessariamente malfamate, le case in affitto vengono utilizzate come laboratori per creare sostanze stupefacenti i cui fumi impregnano i muri, il legno, l’intonaco, la moquette e creano problemi di salute gravissimi. Alcuni potenziali compratori chiedono addirittura un report sulla casa da compagnie specializzate nell’analisi chimica degli interni. Se il prezzo della vostra futura casa non corrisponde al valore reale, il merdone invisibile potrebbe nascondersi proprio là.

Altre spese a latere: per comprare una casa con un bel mutuone sulla schiena è necessaria l’assicurazione sull’immobile e, perché no, anche una sulla vita. La banca potrebbe proporre di spendere il vostro cashback comprando polizze offerte da lei, così in realtà il vostro piccolo regalo non esce dal loro circuito di soldoni. Ma poi scoprite che otterreste lo stesso alla metà del prezzo altrove. Dunque prendete il cashback e fate shopping sulle assicurazioni, certo dopo aver letto tutto minuziosamente.Marialuisa & ElisaKiwisaver e prima casa
Se state comprando la prima casa in NZ e se, da almeno 3 anni,siete membri di Kiwisaver, il governo vi aiuta in due modi: 
1.    Vi dà la possibilità di ritirare fino all’intera somma depositata nel vostro kiwisaver (con l’unica eccezione dei NZ$1000 iniziali) 
2.    Vi regala a fondo perduto fino a NZ$20.000.
Come funziona?
Uh, basta fare domanda.
​
1. Per ritirare il kiwisaver dovete andare dal vostro provider con il modulo tutto bello compilato.
Non appena la vostra offerta viene accettata (conditional) o vincete la auctio, dovete recarvi dal vostro avvocato che vi firmerà il modulo e vi darà gli estremi del suo conto corrente i suoi dati del conto corrente. Dopo di che, spedite tutto.
Che c’entra il conto corrente dell’avvocato? C’entra che i soldi del kiwisaver non verranno consegnati direttamente a voi, ma al vendor, tramite l’avvocato. Voi non lo vedete nemmeno. In media ci vogliono circa di 10 giorni lavorativi ma datevi tempo.
Se a comprare casa siete in due ed entrambi siete membri del Kiwisaver da più di 3 anni, avrete tutti e due il diritto di ritirare il vostro accantonamento ai fini pensionistici per pagare il nido d’amore.
Importante: questi $$ possono far parte del 20% richiesto dalla banca per pagare solo gli interessi normali.
Ovviamente una volta attivata la procedura, il vostro Kiwisaver e il vostro fondo pensione risulteranno piuttosto miseri!

2. Il regalo governativo risulta, invece, un po’ piu’ complicato perché coinvolge HousingNZ: la procedura è un po’ più lunga (circa 20 giorni lavorativi) e complicata.
Come fare se avete comprato ad una auction e avete solo due settimane di tempo per perfezionare l’acquisto? Beh, diciamo che se aveste richiesto un preapproval. avreste risparmiato tempo e unghie perché, innanzitutto, sapete fin dall’inizio se potrete contare su qual gruzzoletto e, poi, una volta acquistata la casa dei vostri sogni, vi vorranno solo pochi giorni per ottenere il finanziamento.
Stiamo parlando del KiwiSaver Home Start Grant.
Per sapere se ne avete diritto, controllate sul sito Housing NZ.
Il Kiwisaver Home Start Grant consiste in una cifra che varia dai $3000 ai $20000. Il criterio principale è essere stato membro di Kiwisaver per almeno tre anni e funziona in questo modo:
– se la casa che acquistate è vecchia o usata (ma tenuta bene, si spera!), riceverete $1000 per ogni anno di iscrizione al Kiwisaver (minimo 3 e massimo 5);
– se la casa, invece, è nuova o in costruzione (in quel caso good luck con i costruttori neozelandesi, specialmente se siete abituati ai muratori italiani): riceverete $2000 per ogni anno di iscrizione al Kiwisaver ( minimo 3 e massimo 5);
Se siete una coppia raddopiate le cifre. Non male!

Però attenzione, perché c’è l‘inghippo: in entrambi i casi, la casa non deve superare un determinato valore, a seconda della città in cui si trova: $550.000 per Auckland, $450.000 per Chirstchurch, Hamilton, Wellington (e altre) e $350.000 nel resto della Nuova Zelanda.
Inoltre, per poter ottenere questo finanziamento a fondo perduto, è necessario che lo stipendio annuale del compratore non superi i $53.000 dollari lordi (o gli 83.000 se si tratta di una coppia) e sia stato versato un deposito di almeno il 10% del valore dell’immobile.

Se ne volete sapere di più in materia di First Home Grant e Kiwisaver per la prima casa, leggetevi la relativa sezione su HousingNZ. 
E, mi raccomando, tenetevi pronti a mille telefonate, ad ansia da prestazione e ad un periodo al cardiopalma! Soprattutto nel caso in cui, come è successo a qualcuno di mia conoscenza, perdano i documenti!
In bocca al lupo!Francesca Proudly powered by Weebly